Associazione Sport Liguria

VADEMECUM SOSPENSIONE CANONI DI LOCAZIONE NEI CONTRATTI TRA PRIVATI

STUDIO LEGALE BOGLIOLO

Avv. Pietro Bogliolo (Patrocinante in Cassazione)

Avv. Matteo Carpi

Avv. Federico Bogliolo 

Avv. Pietro Bogliolo (Patrocinante in Cassazione) Avv. Matteo Carpi Avv. Federico Bogliolo VADEMECUM SOSPENSIONE CANONI DI LOCAZIONE NEI CONTRATTI TRA PRIVATI

Sono note le conseguenze che la Pandemia da Covid19 e, inevitabilmente, i Decreti Legge e DPCM del Governo hanno irrimediabilmente avuto su tutto il tessuto commerciale. Numerose sono state - e sono - le attività che, per causa a loro non imputabile, hanno dovuto sospendere il proprio esercizio in attesa di una futura normazione governativa e di risposte sanitarie che, ad oggi, stentano ad arrivare. Controversa è, ancor oggi, la questione giuridica relativa al pagamento dei Canoni di Locazione nei contratti ad uso commerciale relativamente a quelle attività che, in forza della previsione del Decreto governativo dei primi di marzo, hanno dovuto sospendersi completamente. Di seguito, relativamente alla fattispecie appena menzionata, mi permetto di fornirvi una breve - ma spero esaustiva - dinamica delle soluzioni percorribili. Mi soffermerò, più precisamente, sul caso delle palestre, dei centri danza e dei centri dedicati agli sport da combattimento che non sono classificati come locali C/1 e, quindi, ad oggi, secondo la disposizione del Governo, NON POSSONO godere di un credito d’imposta pari al 60% del canone. Le norme di riferimento sono le seguenti: Art. 1256 del codice civile: prevede che (i) l'obbligazione si estingua quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa (definitivamente) impossibile; (2) laddove l'impossibilità sia invece solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non sia responsabile del ritardo nell'adempimento; anche in tal caso l'obbligazione si estingue se l'impossibilità perdura fino a quando il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla. Con riferimento agli effetti complessivi nell’ambito di un contratto con prestazioni corrispettive (come nel vostro caso per i contratti di locazione) Art. 1463 del codice civile: prevede che la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non possa chiedere la controprestazione, e debba restituire quella che abbia già ricevuto, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito. Art. 1464 del codice civile: prevede che quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l'altra parte abbia diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e possa recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale. 

Ebbene, la sospensione dei canoni di locazione può essere richiesta al verificarsi delle seguenti circostanze: IMPREVEDIBILITA’ E INEVITABILITA’ DELLA SOSPENSIONE DELLE ATTIVITA’ Dubbi non sorgono in merito alla imprevedibilità e alla inevitabilità dell’evento COVID19. Invero, nessuno poteva prevedere ed evitare il diffondersi della malattia e, di conseguenza, la chiusura delle attività. Si dice, in questo senso, che lo stop sportivo non è a voi imputabile IMPOSSIBILITA’ SOPRAVVENUTA Per quanto concerne l’impossibilità della prestazione, come descritta negli articoli del Codice Civile che vi ho sopra indicato, giova ricordare una recentissima sentenza della Corte di Cassazione, che vi consiglio di citare sempre durante eventuali trattative e/o accordi relativi alla sospensione dei canoni di locazione (Cass. civ., sez. III, 10 luglio 2018, n. 18047). La richiamata sentenza ha affermato il principio secondo cui “l’impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l’esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l’utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore e il suo interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell’obbligazione”. Tornando, quindi, al caso dei contratti di locazione dei vostri locali, come può applicarsi la sentenza che vi ho appena citato? Per voi, conduttori/inquilini, oltre che essere impossibile adempiere alla vostra prestazione (impossibilità di pagare il canone a causa della crisi economica), è anche impossibile godere della prestazione del proprietario, ovvero utilizzare i locali che lui vi ha dato in locazione. Si tratta di un punto molto importante. Per essere più preciso: voi non potete utilizzare i locali secondo quella che era e che è la causa, in concreto, del contratto che avete sottoscritto, ovvero attività sportiva. Nel caso che ci occupa è quindi ben possibile argomentare che l’impossibilità sia sostanziata dal venir meno, per effetto delle sospensioni disposte con i DPCM, della possibilità del conduttore di fruire della prestazione del proprietario/locatore. Vediamo ora cosa succede nel caso in cui si tratti di impossibilita temporanea o impossibilità definitiva/totale IMPOSSIBILITA’ TEMPORANEA e Sospensione Canone A riguardo, si è pronunciata la Pretura di Napoli: in particolare modo, si veda Pretura - Napoli, 15/01/1992, che ha affermato che “In tema di rapporti di locazione si deve ritenere che solo la distruzione dell'immobile o la perdita delle caratteristiche essenziali all'uso cui lo stesso era destinato comportino la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta definitiva della prestazione del locatore. Deve, al contrario, ritenersi che il mero danneggiamento dell'immobile non impedisca la prosecuzione del rapporto, che resterà sospeso durante il tempo occorrente per l'effettuazione delle riparazioni indifferibili essendo queste ultime causa di impossibilità solo temporanea della prestazione del locatore.” E’ quindi chiaro che, qualora l’attività sia sospesa temporaneamente per impossibilità sopravvenuta (non prevedibile e non evitabile), il conduttore avrà diritto a richiedere una sospensione dei canoni di locazione nel periodo in cui l’attività è sospesa. IMPOSSIBILITA’ ASSOLUTA ed Esercizio del diritto di Recesso Quanto, invece, alla impossibilità assoluta, la stessa, se giustificata da gravi motivi non imputabili al conduttore, consentirà l’esercizio del diritto di recesso avvalendosi della facoltà di recesso per gravi motivi, secondo quanto previsto dell’art. 3 comma 6 della L. 431 del 09.12.1998. CONCLUSIONI 1) SOSPENSIONE CANONI: Qualora i locali non siano da voi utilizzabili per un lasso di tempo temporaneo e per causa a voi non imputabile - come nel caso COVID - potrete godere della sospensione (intesa come ANNULLAMENTO) dei canoni per il periodo di inutilizzabilità (secondo gli articoli 1256 e 1463 c.c.). A tal fine il debitore inadempiente (voi conduttori) dovrà attrezzarsi per fornire la prova rigorosa che l’applicazione delle disposizioni legate al COVID ha determinato l’impossibilità di fatto di poter fruire della prestazione del locator (ovvero di utilizzare i locali). 2) RITRATTAZIONE CANONE: In caso di rigetto della propria domanda da parte del proprietario dei locali, al fine di evitare una eventuale causa e quindi un aggravio di costi, si consiglia di proporre al proprietario il pagamento ridotto del canone di locazione. Questo sarà importantissimo per il proprietario perché avrà modo di ottenere liquidità e di non rischiare un eventuale vostro recesso (che libererà i locali e, al tempo stesso, non gli garantirà liquidità). 3) RECESSO DAL CONTRATTO: Come extrema ratio, qualora la situazione, a vostra opinione, sarà insostenibile anche in futuro (ovvero non sarete più in grado di pagare il canone), potrete esercitare il diritto di recesso avvalendovi della facoltà di recesso per gravi motivi (a voi non imputabili), secondo quanto previsto dell’art. 3 comma 6 della L. 431 del 09.12.1998.

Avv. Federico Bogliolo 16122 Genova - Via Assarotti, 31/6 - Tel. 010.8196181 - Cell. 3393176474 e-mail: federicobogliolo@gmail.com